TVA în construcții 2026: cote, taxare inversă, e-Factura

Ce a schimbat Legea 141/2025 pentru TVA în construcții

Începând cu 1 august 2025, sistemul de cote TVA din România a fost restructurat radical prin Legea nr. 141/2025 (publicată în Monitorul Oficial nr. 699 din 25 iulie 2025, cu norme de aplicare în HG nr. 602/2025). Pentru antreprenori, subantreprenori, dezvoltatori și devizieri, schimbarea nu este doar o cifră mai mare pe factură — modifică modul în care calculezi devizele, cum facturezi și cum gestionezi contractele aflate în derulare.

Pe scurt, avem acum două cote principale:

• 21% — cota standard (a înlocuit vechea cotă de 19%), conform art. 291 alin. (1) Cod Fiscal;
• 11% — o singură cotă redusă (a înlocuit fostele cote de 5% și 9%), conform art. 291 alin. (2) Cod Fiscal.

Cotele de 5% și 9% au fost eliminate ca rate generale. A rămas însă un regim tranzitoriu de 9% strict limitat pentru locuințe noi, valabil până la 31 iulie 2026 — un termen extrem de relevant pentru orice antreprenor care are contracte în curs cu persoane fizice.

Acest articol acoperă, din perspectiva celui care emite factura și întocmește devizul, un unghi pe care portalurile pentru cumpărători îl ignoră aproape complet: cu ce cotă facturezi, când (nu) se aplică taxarea inversă și cum eviți amenzile la e-Factura.

Cota standard 21% — regula pentru majoritatea lucrărilor

Regula de bază este simplă: orice lucrare de construcții-montaj și orice material de construcții care nu beneficiază de o scutire sau de cota redusă expresă se facturează la 21%. Asta înseamnă:

• execuție structură, zidărie, finisaje, tâmplărie, acoperiș;
• proiectare, dirigenție de șantier, consultanță tehnică, închiriere utilaje;
• materiale: ciment, cărămidă, BCA, fier-beton, cherestea, vată minerală, geam termoizolant, tencuieli, adezivi.

Dacă întocmești un deviz conform HG 907, TVA-ul de 21% se calculează separat, la finalul devizului, peste valoarea lucrărilor (manoperă + materiale + utilaje + cheltuieli indirecte + profit). Aceeași cotă se aplică și la o renovare de casă veche sau la o lucrare de izolație termică ETICS: lucrarea în sine intră la 21%.

Cota redusă 11% — unde se aplică efectiv

Cota de 11% (art. 291 alin. (2)) este mult mai largă decât își imaginează mulți, dar în construcții atinge doar câteva situații punctuale:

• livrarea de locuințe ca parte a politicii sociale, inclusiv terenul pe care sunt construite — cămine de bătrâni și pensionari, case de copii, centre de recuperare pentru minori cu dizabilități, locuințe livrate primăriilor pentru închiriere cu chirie subvenționată;
• energia termică livrată în sezonul rece către populație, spitale, școli și ONG-uri;
• lemnul de foc rezidențial (măsură temporară, până la 31 decembrie 2029).

În afara construcțiilor, tot la 11% intră alimentele de bază, medicamentele de uz uman, apa potabilă și canalizarea, cărțile și ziarele, cazarea și serviciile de restaurant (fără băuturi alcoolice), îngrășămintele și pesticidele agricole (temporar). Dacă lucrezi frecvent la comenzi pentru primării sau instituții publice (blocuri ANL, locuințe sociale), verifică din timp, împreună cu contabilul, dacă contractul și destinația califică livrarea la 11% în loc de 21% — diferența de 10 puncte procentuale este considerabilă.

Volatil: perimetrul exact al cotei de 11% poate fi ajustat prin acte normative ulterioare. Verifică lista actualizată pe anaf.ro sau cu un consultant fiscal înainte de a bloca o cotă redusă în deviz.

Atenție: pompele de căldură și panourile fotovoltaice sunt la 21%, nu la 11%

Aceasta este cea mai frecventă eroare din articolele de pe piață în 2026, iar pentru un deviz greșit înseamnă bani reali. Din 2022–2024, livrarea și instalarea de pompe de căldură, panouri fotovoltaice și panouri solare termice beneficiau de o cotă redusă (5%, apoi 9%).

Legea 141/2025 a ELIMINAT această cotă redusă. De la 1 august 2025, aceste sisteme se facturează la cota standard de 21%, nu la 11% și nu la 9%. Singura excepție este regimul tranzitoriu de 9% pentru sistemele instalate la locuințe care fac obiectul unui antecontract încheiat înainte de 1 august 2025, cu livrare până la 31 iulie 2026.

Consecința practică: orice deviz întocmit înainte de august 2025 care conținea o pompă de căldură sau panouri la 9% trebuie recalculat la 21% pentru lucrările recepționate ulterior. Dacă vrei detaliile tehnice și de cost ale acestor sisteme, avem un ghid separat despre centrale vs. pompe de căldură — reține însă că, fiscal, acestea intră acum la 21%.

TVA 9% la locuințe noi — regimul tranzitoriu expiră la 31 iulie 2026

Pentru dezvoltatori și antreprenori care vând locuințe către persoane fizice, cel mai important termen din calendarul fiscal 2026 este 31 iulie 2026. Până atunci, o persoană fizică poate cumpăra o singură locuință nouă cu TVA 9%, dar numai dacă sunt îndeplinite cumulativ toate condițiile.

Condițiile cumulative pentru cota de 9%

1. suprafața utilă maximă de 120 mp, exclusiv anexele gospodărești;
2. valoare maximă de 600.000 lei, fără TVA, inclusiv terenul;
3. cumpărătorul nu a mai achiziționat o altă locuință cu cotă redusă începând cu 1 ianuarie 2023 (verificare în Registrul notarial);
4. contractul (cu avans) a fost încheiat înainte de 1 august 2025; pentru contractele semnate între 3 și 31 iulie 2025 se cere un avans de minimum 20% din valoare, plătit integral până la 31 iulie 2025;
5. livrarea efectivă (predarea) are loc cel târziu la 31 iulie 2026, în stare locuibilă.

Regimul de 9% se aplică exclusiv persoanelor fizice (B2C). O persoană juridică nu poate cumpăra la 9%.

Ce se întâmplă din 1 august 2026

Din 1 august 2026, toate livrările de locuințe noi către persoane fizice se impozitează la 21%, cu singura excepție a locuințelor sociale (11%). Practic, pentru un apartament vândut la preț net, diferența dintre 9% și 21% este de 12 puncte procentuale — bani suportați fie de cumpărător (preț mai mare), fie de constructor (marjă mai mică). Ai un exemplu numeric mai jos.

Volatil: regimul de 9% expiră la 31 iulie 2026 și nu există nicio garanție de prelungire. Dacă ai o casă la parter sau un apartament cu recepția planificată în preajma acestei date, verifică cu notarul și contabilul, pentru fiecare contract, dacă predarea se încadrează în termen.

Taxarea inversă în construcții: mit și realitate (art. 331 Cod Fiscal)

Aici trebuie corectată o eroare care circulă masiv în materialele despre TVA în construcții: ideea că lucrările de construcții-montaj B2B se facturează „cu taxare inversă". Nu este adevărat pentru serviciile de construcții.

Ce acoperă de fapt art. 331 alin. (2) lit. g)

Mecanismul de taxare inversă din art. 331 alin. (2) Cod Fiscal se aplică unor operațiuni limitativ enumerate. Litera relevantă pentru sectorul imobiliar este lit. g), care vizează:

„construcțiile, părțile de construcție și terenurile de orice fel, pentru a căror livrare se aplică regimul de taxare prin efectul legii sau prin opțiune".

Cu alte cuvinte, taxarea inversă în domeniu privește LIVRAREA (vânzarea) de clădiri, părți de clădiri și terenuri — un transfer de bun imobil — atunci când operațiunea este taxabilă prin efectul legii sau prin opțiunea de taxare exercitată de vânzător conform art. 292 alin. (3) Cod Fiscal. Condiția obligatorie: atât vânzătorul, cât și cumpărătorul să fie înregistrați în scopuri de TVA conform art. 316.

Lucrările de construcții-montaj NU beneficiază de taxare inversă

Spre deosebire de vânzarea imobilului, serviciile / lucrările de construcții-montaj (execuție, reparații, montaj) NU sunt supuse taxării inverse în România. Nu există în art. 331 alin. (2) o literă care să acopere „lucrările de construcții" ca serviciu — o convingere greșită, preluată probabil din regimurile din alte state UE (Germania, Austria, Olanda), care au reverse charge pe manoperă în construcții. România nu a adoptat acest mecanism pentru servicii.

Concret, asta înseamnă:

• Antreprenorul general care facturează beneficiarului lucrări de construcții emite factură cu TVA 21% (sau 11% dacă obiectul califică, ex. locuință socială);
• Subantreprenorul care facturează antreprenorul general emite tot factură cu TVA 21%. Nu există un „lanț de taxare inversă" între niveluri de subcontractare pentru manoperă.

Condiția de plătitor de TVA și mențiunea pe factură

Taxarea inversă la vânzarea de imobile (lit. g) presupune, obligatoriu, ca ambele părți să fie înregistrate în scopuri de TVA (art. 316). Dacă vânzătorul sau cumpărătorul nu este plătitor de TVA — de exemplu un antreprenor mic sub plafonul de scutire de 395.000 lei (majorat din septembrie 2025) — mecanismul nu se aplică.

Pe factura cu taxare inversă, furnizorul nu adaugă TVA și înscrie mențiunea obligatorie:

„Taxare inversă, conform art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul Fiscal".

Beneficiarul autolichidează taxa, înregistrând-o simultan ca TVA colectat și TVA deductibil (4426 = 4427), cu efect fiscal neutru. Lipsa mențiunii de pe factură poate atrage, la inspecție, pierderea dreptului de deducere al beneficiarului.

Volatil: măsurile de simplificare din art. 331 (inclusiv lit. g) sunt aplicabile, în forma actuală, până la 31 decembrie 2026 și au fost prelungite periodic prin ordonanțe. Verifică la ANAF sau la un consultant fiscal valabilitatea înainte de a factura o vânzare de imobil în taxare inversă la sfârșitul anului.

Materialele de construcții: 21% deductibil, fără taxare inversă

Un plătitor de TVA deduce integral TVA-ul de 21% aferent achizițiilor de materiale de la furnizori. Atenție însă: achiziția de materiale nu este taxare inversă. Cumperi betonul, fierul sau vata cu TVA 21% pe factura furnizorului și îl deduci în decont. Taxarea inversă rămâne o excepție îngustă (vânzare de imobile, deșeuri, cereale, energie, telefoane etc.), nu regula pe achiziții.

Exigibilitatea TVA și facturile în tranziție (art. 282 și art. 281)

Când se schimbă cota, întrebarea-cheie este: ce cotă aplic — cea de la data avansului sau cea de la recepție?

Regula generală (art. 282 alin. (1)): TVA devine exigibil la data faptului generator, adică la data livrării bunului sau prestării serviciului. Pentru avansuri (art. 282 alin. (2)), TVA este exigibil la data încasării, la cota din acel moment — dar cota operațiunii de bază este cea de la faptul generator (recepția lucrării / predarea imobilului).

Consecință practică pentru construcții:

• dacă ai încasat un avans la 9% (locuință) sau 19% (înainte de 1 august 2025), dar recepția/livrarea are loc după majorare, regularizezi la cota nouă (21%) pe întreaga valoare;
• procedura: stornezi factura de avans la cota veche și emiți factura finală la cota nouă, sau emiți o factură de diferență de cotă.

Pentru lucrări cu situații de lucrări (execuție etapizată), se aplică regula specială din art. 281 alin. (7) Cod Fiscal: exigibilitatea intervine la data acceptării situației de lucrări de către beneficiar. Dacă situația aferentă unei luni este acceptată după intrarea în vigoare a unei cote noi, se aplică cota nouă — chiar dacă munca a fost prestată fizic anterior. De aceea, la orice tranziție de cotă, este prudent să obții acceptarea situațiilor de lucrări înainte de data schimbării.

TVA la încasare: antreprenorii cu cifra de afaceri sub plafonul legal (5.000.000 lei pentru 2026) pot opta pentru regimul TVA la încasare, care amână plata TVA până la încasarea efectivă — o gură de oxigen pentru cash-flow-ul șantierelor cu cicluri lungi.

Cum corectezi o factură cu cotă greșită (art. 330)

Dacă ai emis o factură cu cotă greșită, corectarea se face conform art. 330 Cod Fiscal:

• înainte de transmiterea către beneficiar — anulezi factura și emiți una nouă, corectă;
• după transmitere — fie o singură factură de corecție cu valori negative care referă numărul și data facturii inițiale și conține concomitent valorile corecte, fie două documente (una cu valori negative de stornare + una nouă corectă).

Regulă esențială: stornarea se face cu ACEEAȘI cotă cu care a fost emisă factura inițială. Dacă factura originală avea 19%, stornarea se face tot la 19%, iar factura nouă corectă poartă cota în vigoare la data corecției (21%).

În e-Factura (SPV), o factură deja validată nu poate fi modificată sau ștearsă. Corecția se face exclusiv prin stornare (valori negative) transmisă în SPV, urmată de factura nouă corectă, tot prin SPV.

e-Factura pentru antreprenori de construcții — termene și sancțiuni 2026

Sistemul RO e-Factura este obligatoriu în relația B2B (din 2024) și B2C, către persoane fizice, din 1 ianuarie 2025. Constructorii care vând locuințe la 9% tranzitoriu către persoane fizice au, deci, obligația transmiterii în SPV.

Termen (OUG nr. 89/2025, din 1 ianuarie 2026): factura se transmite în SPV în 5 zile lucrătoare de la data emiterii (anterior erau 5 zile calendaristice). În XML-ul B2C, CNP-ul este opțional — dacă persoana fizică nu îl furnizează, se poate completa cu 13 zerouri (0000000000000).

Taxare inversă în XML (CIUS-RO / UBL): se folosește codul de categorie TaxCategoryCode = AE cu TaxPercent = 0. Atenție — codul AE merge exclusiv cu procent 0 (pe factura cu taxare inversă furnizorul nu adaugă TVA). Cotele de 21% sau 11% se folosesc cu categoria S (standard), pentru facturi normale. Cele două combinații nu se amestecă.

Sancțiuni (a se verifica valorile actualizate la ANAF):

• netransmiterea/transmiterea cu întârziere: amenzi între 1.000 și 2.500 lei (contribuabili mici și persoane fizice), 2.500–5.000 lei (mijlocii) și 5.000–10.000 lei (mari);
• în relația B2B, pentru neutilizarea e-Factura la transmiterea către beneficiar se poate aplica o amendă suplimentară de 15% din valoarea facturii.

ANAF folosește deja datele din e-Factura pentru controale încrucișate, inclusiv la firme de construcții. Cu un modul integrat, poți transmite automat e-Factura din ConstructManager, cu mențiunile și codurile de TVA generate corect, fără completare manuală în XML.

Exemple numerice de facturare

Scenariul 1 — Antreprenor general → beneficiar (persoană juridică plătitoare de TVA). Lucrări de construcții-montaj de 100.000 lei. Fiind un serviciu de construcții, nu se aplică taxare inversă:

• bază impozabilă: 100.000 lei;
• TVA 21%: 21.000 lei;
• total factură: 121.000 lei. Antreprenorul colectează 21.000 lei; beneficiarul îi deduce.

Scenariul 2 — Subantreprenor → antreprenor general (ambii plătitori de TVA). Lucrări de 40.000 lei. Tot serviciu de construcții, deci 21% normal, nu taxare inversă:

• TVA 21%: 8.400 lei; total: 48.400 lei.
• Punct-cheie: nu există lanț de taxare inversă între niveluri; fiecare factură de manoperă poartă 21%.

Scenariul 3 — Vânzare locuință nouă către persoană fizică, preț net 500.000 lei:

Diferența de 60.000 lei arată de ce data recepției este critică.

Scenariul 4 — Vânzare clădire între doi plătitori de TVA, cu opțiune de taxare (art. 292 alin. 3). Preț 300.000 lei, taxare inversă (art. 331 lit. g):

• vânzătorul emite factură fără TVA, cu mențiunea „taxare inversă";
• cumpărătorul înregistrează 4426 = 4427 pentru 63.000 lei (21%), efect neutru.

TVA în devizele HG 907 și facturarea corectă cu ConstructManager

Într-un deviz conform HG 907/2016, TVA-ul se calculează la final, separat de valoarea lucrărilor. Dacă operațiunea intră în taxare inversă (doar la vânzarea de imobile între plătitori, nu la manoperă), în deviz și pe factură se specifică „taxare inversă — TVA 0 lei", iar beneficiarul autocalculează taxa. Pentru marea majoritate a lucrărilor, însă, cota corectă rămâne 21%.

Aici greșelile costă: o cotă aplicată eronat, o mențiune lipsă sau un avans neregularizat pot genera diferențe de TVA la control. Un modul de Devize HG 907 integrat cu emiterea facturii reduce riscul: prețurile din deviz trec direct în factură, cota de TVA este preluată consecvent, iar verificarea statutului de plătitor de TVA al clientului și generarea mențiunilor corecte pe document se fac fără intervenție manuală. Dacă lucrezi încă în tabele, compară abordarea în ghidul nostru software vs. Excel pentru antreprenori; pentru lucrări cu multe instalații sanitare și poziții, coerența cotelor între deviz și factură devine decisivă.

Poți testa fluxul complet deviz → factură → e-Factura pe pagina de prețuri sau îți creezi un cont pentru a valida pe propriile lucrări.

Concluzii și avertisment de volatilitate legislativă

Reținem esențialul pentru 2026:

• 21% este cota standard pentru lucrări de construcții-montaj și materiale (art. 291 alin. 1);
• 11% se aplică punctual: locuințe sociale, energie termică în sezonul rece, lemn de foc (art. 291 alin. 2). Pompele de căldură și panourile fotovoltaice/solare NU mai sunt la cotă redusă — sunt la 21%;
• 9% este un regim tranzitoriu pentru locuințe noi B2C, care expiră la 31 iulie 2026;
• taxarea inversă (art. 331 lit. g) privește vânzarea de clădiri și terenuri între plătitori de TVA, nu lucrările de construcții-montaj, care se facturează cu TVA normal;
• e-Factura se transmite în 5 zile lucrătoare (OUG 89/2025), cu sancțiuni pentru întârziere și neconformare.

Avertisment. Informațiile din acest material reflectă legislația în vigoare la data publicării (iulie 2026) și au caracter general informativ. Elementele marcate ca tranzitorii sau volatile — regimul de 9% (expiră 31.07.2026), valabilitatea măsurilor din art. 331 (până la 31.12.2026), perimetrul cotei de 11% — se pot modifica. Pentru situații concrete (contracte mixte, opțiune de taxare, operațiuni transfrontaliere), verifică ultima formă a Codului Fiscal pe anaf.ro și consultă un expert contabil (CECCAR) sau un consultant fiscal (CCF) autorizat.