Deviz construcție casă 2026: cum se calculează pas cu pas

Ce este un deviz de construcție și de ce contează

Un deviz de construcție este documentul care transformă un proiect de casă într-un buget defalcat pe lucrări, materiale, manoperă și taxe. Practic, răspunde la întrebarea „cât costă, exact, fiecare etapă?” — de la săpătura pentru fundație până la ultima mână de vopsea. Pentru un beneficiar, devizul este instrumentul cu care compari ofertele, verifici dacă un constructor te supraevaluează și îți planifici fluxul de bani pe faze. Pentru un antreprenor, este baza contractului și a decontărilor lunare (situațiile de lucrări).

În România, structura unui deviz corect întocmit urmează HG 907/2016 — hotărârea care stabilește etapele de elaborare și conținutul-cadru al documentațiilor tehnico-economice. Deși actul se aplică formal investițiilor din fonduri publice, este folosit universal ca standard de bună practică și pentru case private, pentru că oferă o structură clară pe capitole și formularele F1-F6 pe care le cer băncile, verificatorii și, adesea, chiar clienții atenți.

Un deviz bun nu este o simplă cifră finală. Este o hartă a costului: dacă e făcut superficial (doar „preț pe mp”), aproape sigur vei descoperi surprize pe parcurs. Dacă e făcut articol cu articol, pornind de la o antemăsurătoare reală, marja de eroare scade de la 20-40% la 5-10%.

Tipurile de deviz și diferența față de antemăsurătoare

Înainte de calcul, e util să înțelegi ce fel de deviz ai în față. Ierarhia de decompoziție este: obiectiv de investiții → obiecte → categorii de lucrări → articole de lucrări.

• Devizul general – valoarea totală estimativă a întregii investiții, structurată pe 6 capitole. Face parte din studiul de fezabilitate.
• Devizul pe obiect – valoarea unui singur obiect (corpul casei, garajul, împrejmuirea). Un proiect de casă are de regulă 1-3 obiecte.
• Devizul analitic pe categorii de lucrări – cel mai detaliat: articole de deviz cu cantități și prețuri unitare (materiale + manoperă + utilaj + transport + indirecte + profit + TVA). Este documentul de referință pentru execuție.
• Devizul estimativ – forma simplificată din fazele incipiente, bazată pe costuri medii pe mp; marjă de eroare 20-40%.
• Devizul-ofertă – devizul analitic completat de antreprenor cu prețurile lui proprii; devine parte din contract.

Deviz vs antemăsurătoare: antemăsurătoarea este pasul dinainte. Ea determină cantitățile de lucrări din planuri (câți mc de beton, câți mp de zidărie, câți ml de conductă), fără prețuri. Devizul ia acele cantități și le atașează prețuri. Fără antemăsurătoare, orice deviz este doar o estimare.

Ce pregătești înainte de deviz: proiect, avize, antemăsurătoare

Un deviz analitic serios pornește de la proiectul tehnic (PT) complet: planuri de arhitectură (subsol/fundații, parter, etaje, acoperiș), planuri de structură, planuri de instalații, secțiuni și detalii de execuție. Fără planuri aprobate nu poți calcula cantitățile corect.

În paralel, apar costuri „pre-execuție” pe care mulți beneficiari le uită și care intră în capitolele 1-3 ale devizului general:

• Studiul geotehnic (obligatoriu conform NP 074-2022) – orientativ 500-2.000 EUR; influențează direct tipul de fundație.
• Certificat de urbanism și autorizație de construire (Legea 50/1991, simplificată prin OUG 31/2025) – taxa se calculează ca procent din valoarea devizului.
• Proiectare, verificare de proiect, dirigenție de șantier – dirigintele este obligatoriu prin Legea 10/1995.

Antemăsurătoarea se întocmește pe categorii: terasamente, fundații, structură, zidărie, acoperiș, tencuieli, tâmplărie, izolații, instalații. Pentru fiecare, inginerul citește planul și calculează: lungimi (m), suprafețe (mp), volume (mc), mase (kg/t), bucăți. De exemplu, pentru zidăria exterioară se ia suprafața netă a pereților (scăzând golurile de uși și ferestre).

Structura devizului general conform HG 907/2016

Devizul general se organizează pe 6 capitole obligatorii. Tabelul de mai jos arată ce intră în fiecare, cu exemple pentru o casă:

Capitolul 4 este cel mai voluminos și conține grosul valorii. Indicatorul sintetic C+M (Constructii-Montaj) se calculează prin însumarea subcapitolelor 1.2 + 1.3 + 1.4 + 2 + 4.1 + 4.2 + 5.1.1 și este baza pentru calculul cotelor legale (ISC, Casa Socială a Constructorilor).

Formularele F1-F6 explicate pe scurt

Formularele sunt „schela” documentației. Le vei recunoaște în orice ofertă serioasă:

Pentru o casă, formularul central este F3 — aici stau articolele de deviz, cantitățile și prețurile unitare. F2 le grupează pe categorii, iar F1 le adună în devizul general.

Cum se calculează prețul unui articol de deviz

Un articol de deviz este o „rețetă standardizată” care spune de ce resurse ai nevoie pentru o unitate de măsură dintr-o lucrare. De exemplu, câte kilograme de ciment, cât nisip, câte ore-om și câte ore-utilaj pentru 1 mc de beton turnat în fundație. Aceste consumuri normate sunt grupate în indicatoare de norme de deviz, pe categorii. Cele relevante pentru o casă sunt:

• Ts – terasamente (săpături, umpluturi)
• C – construcții (beton, armături, cofraje, zidărie, tencuieli, acoperiș)
• Iz – izolații (termo/hidro)
• I – instalații de încălzire
• S – instalații sanitare
• E – instalații electrice
• V – ventilație/climatizare

Atenție: normele conțin consumuri, nu prețuri. Devizistul adaugă prețurile curente. Formula sintetică a prețului unitar este:

Preț unitar = (Materiale + Manoperă + Utilaj + Transport) × (1 + cheltuieli indirecte %) × (1 + profit %) + TVA

Intervalele tipice în piața românească 2026 (orientativ): cheltuieli indirecte 8-15%, profit 5-10%. Aceste procente sunt negociabile și diferă de la firmă la firmă — piața a fost liberalizată.

Metodologia pas cu pas: de la planuri la deviz

Iată cei 10 pași pe care îi parcurge un devizist pentru o casă (de exemplu P+1E):

1. Obții documentația tehnică completă – PT cu planuri de arhitectură, structură și instalații.
2. Structurezi investiția pe obiecte – ex. Obiect 01 = corp casă, Obiect 02 = împrejmuire, Obiect 03 = branșamente.
3. Stabilești categoriile de lucrări – terasamente, fundații, structură, zidărie, acoperiș, tencuieli, finisaje, tâmplărie, izolații, instalații.
4. Întocmești antemăsurătoarea – calculezi cantitățile din planuri (mc beton, mp zidărie, kg armătură). Este etapa cea mai laborioasă și cea mai critică.
5. Asociezi articolele de deviz – fiecare cantitate primește un cod din indicatorul potrivit (ex. săpătură = Ts, beton fundație = C, zidărie BCA = C).
6. Actualizezi prețurile resurselor – materiale (cereri de ofertă), manoperă (tarife orare), utilaje, transport.
7. Aplici cheltuielile indirecte și profitul – procentual, la totalul cheltuielilor directe.
8. Centralizezi în F2 și F1 – de la categorii, la obiecte, la devizul general.
9. Adaugi capitolele 1, 3 și 5 – teren, branșamente, proiectare, avize, organizare de șantier, taxe și rezerva de neprevăzut.
10. Verifici și validezi – compari cu un indicator de referință (cost/mp) ca să detectezi omisiuni sau supraevaluări.

Pentru pasul 4, dacă vrei să verifici singur o poziție-cheie, poți folosi un calculator de beton pentru fundație sau, pentru scări, metoda Blondel pas cu pas.

Prețuri orientative 2026 pe metru pătrat

Prețurile de mai jos sunt orientative, exprimate pe mp de suprafață utilă și reprezintă intervale de piață 2026 (variază puternic cu zona, finisajul și zona seismică; limitele inferioare corespund zonelor și structurilor economice, iar în zonele scumpe precum București sau Cluj se pot depăși pragurile superioare). Conversia în RON folosește un curs aproximativ de 5,23 RON/EUR (BNR, iulie 2026):

Pentru o casă la cheie de 100 mp în segment standard, discutăm orientativ de 90.000-130.000 EUR, la care se adaugă terenul, branșamentele și amenajările exterioare. Detalii pe acest scenariu găsești în ghidul dedicat: cât costă o casă de 100 mp la cheie în 2026.

Defalcare orientativă pe faze (intervalele reflectă variabilitatea între proiecte diferite; maximele nu se cumulează simultan pe același proiect — folosește-le ca ordine de mărime, nu adunate. Suma valorilor de mijloc încadrează ~100% din valoarea de execuție, rezerva fiind adițională):

Variații regionale (orientativ): București-Ilfov și Cluj sunt cele mai scumpe, cu +20-30% față de media națională și manoperă la paritate între ele. Timișoara și Brașov sunt cu circa 10-18% sub București. Zonele rurale pot fi cu 30-45% mai ieftine, în special la manoperă. Zona seismică contează la structură: conform P100-1/2013, în județele cu accelerație seismică mare (Vrancea, Ilfov, Prahova) armarea și secțiunile cresc, ceea ce poate umfla costul fundației și structurii cu 15-25%.

Materiale și manoperă 2026: cifre de referință

Prețuri orientative de materiale, fără TVA (la TVA se adaugă 21%):

Manoperă orientativă pe faze (2026): cofraj fundații 63-100 RON/mp, turnare beton 125-200 RON/mc, armare ~2 RON/kg, zidărie BCA 200-300 RON/mc, tencuială interioară 39-50 RON/mp, gresie/faianță ~75 RON/mp, vopsitorie ~30 RON/mp, instalații electrice 60-65 RON/mp util, termoizolație fațadă 75-90 RON/mp. În total, manopera reprezintă orientativ 35-50% din costul proiectului — pentru o casă de 120 mp, undeva la 80.000-150.000 RON.

Pentru pozițiile mari, ai ghiduri dedicate pe acoperiș cu țiglă/Lindab, izolație de fațadă ETICS, instalații sanitare și alegerea sistemului de încălzire: centrală vs pompă de căldură.

Taxe și cote legale: TVA 21%, ISC, cheltuieli neprevăzute

Capitolul 5 din devizul general include cotele legale, aplicate la valoarea C+M fără TVA:

• Cota ISC – 0,5% din C+M la investiții publice; la lucrări private este frecvent citată 0,1% din valoarea autorizată (conform OUG 63/1998), însă practica de aplicare variază — confirmă cota în vigoare cu ISC sau cu dirigintele de șantier la data autorizării.
• Casa Socială a Constructorilor (CASOC) – contribuție din fondul de salarii, de regulă inclusă în tariful de manoperă.
• Cheltuieli diverse și neprevăzute – HG 907/2016 permite până la 10% în faza SF; pentru o casă privată, o rezervă de 10-15% este prudentă (mulți practicieni recomandă chiar 15-20%, pentru că proiectele private au mai puțină detaliere prealabilă și mai mult risc de surprize pe șantier).
• TVA – cota standard în 2026 este 21% și se adaugă la valoarea fără TVA. Regimul redus de 5% pentru locuințe a fost eliminat începând cu 2025, așa că în 2026 se aplică, ca regulă, cota standard de 21% — nu presupune un TVA redus fără verificare. Vezi analiza noastră despre impactul TVA de 21% în construcții și confirmă întotdeauna forma actualizată a Codului Fiscal.

Cea mai frecventă eroare a beneficiarilor este să compare o ofertă „cu TVA” cu una „fără TVA” — o diferență de 21% care poate schimba complet clasamentul ofertelor.

Cine întocmește devizul și cât costă

Antemăsurătoarea și devizul analitic le face de regulă un inginer devizist sau firma de proiectare, pe baza planurilor de la arhitect și inginerul de structură. Antreprenorul întocmește apoi devizul-ofertă cu prețurile lui. Pentru proiecte cu finanțare publică, devizul se verifică de un verificator atestat; la privat, verificarea este recomandată, dar nu obligatorie.

Costul întocmirii unui deviz complet pentru o casă de 100-150 mp este, orientativ, 1.500-5.000 RON, în funcție de complexitate și de nivelul de detaliu. Este o sumă mică raportată la riscul de a executa cu un buget subestimat cu zeci de mii de lei.

Greșeli frecvente și checklist de verificare

Cele mai dese greșeli care distrug un buget:

• Subestimarea manoperei – este 35-50% din cost, nu o notă de subsol.
• TVA uitat sau „ascuns” – întotdeauna compară valori cu TVA vs cu TVA.
• Lipsa rezervei de neprevăzut – fără 10-15% tampon, orice surpriză (teren dificil, modificare de proiect) devine criză.
• Suprapunerea sau omiterea categoriilor – dacă procentele pe faze depășesc 100%, ceva e dublat.
• Ignorarea zonei seismice – aceeași casă costă diferit la structură în Vrancea față de vestul țării.
• Costuri „pre-execuție” omise – geotehnic, avize, branșamente, dirigenție.

Checklist rapid pentru un deviz primit de la constructor:

1. Are antemăsurătoare atașată (cantități), nu doar preț pe mp?
2. Sunt separate materialele, manopera și utilajul?
3. Este TVA-ul afișat explicit și corect (21%)?
4. Există o poziție de organizare de șantier și una de diverse/neprevăzute?
5. Sunt incluse capitolele 1-3 (teren, utilități, proiectare/avize)?
6. Prețul pe mp rezultat se încadrează în intervalele de piață 2026?
7. Este menționată baza (mp util vs mp construit)? Diferența poate fi de 15-25%.

Dacă renovezi, nu construiești de la zero, logica devizului rămâne aceeași, dar cu poziții de demolări și consolidări în plus — vezi ghidul de renovare a unei case vechi.

Excel vs software: cum te ajută ConstructManager

Multe devize se fac încă în Excel, iar acolo apar cele mai multe erori: formule copiate greșit, prețuri neactualizate, formulare F1-F6 reconstruite manual la fiecare proiect. Un program specializat elimină aceste riscuri — comparăm cele două abordări în detaliu în articolul de ce un program de devize bate Excelul.

Aici intervine ConstructManager, platforma SaaS românească gândită exact pentru acest flux. Modulul „Devize HG 907” generează formularele F1-F6 conform structurii legale, pornind de la antemăsurătoare, iar cele 20 de calculatoare native (beton, armătură, zidărie, acoperiș, izolații, scări și altele) acoperă pozițiile mari fără calcule manuale. În plus, catalogul de 422 de materiale cu prețuri 2026 ține devizul actualizat la realitatea pieței, iar integrarea cu e-Factura ANAF duce lucrarea până la facturare. Este combinația — autoritate normativă + calcul automat + prețuri reale — pe care puține instrumente din piață o oferă într-un singur loc.

Poți compara planurile pe pagina de prețuri ConstructManager cu modul Devize HG 907 sau poți încerca gratuit 30 de zile și genera primul tău deviz structurat pas cu pas.

Cifrele de preț din acest articol sunt orientative, exprimate ca intervale de piață pentru 2026, și trebuie confirmate prin cereri de ofertă și proiectul tehnic propriu. Referințele legale (HG 907/2016, Legea 10/1995, Legea 50/1991, P100-1/2013, NP 074-2022) trebuie verificate în forma actualizată la data proiectului. — Echipa ConstructManager